~住宅に資産価値をつけるために必要なこと~【3匹の子ぶたvol.054】

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第2章 あなたの家の値段はいくらですか?


あなたの家の値段はいくらですか?(18

住宅に資産価値をつけるために必要なこと

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リバースモーゲージを後押しする環境も整いつつある。

その一つは二〇〇〇年に施行された
「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」による住宅性能表示制度である。

住宅性能表示とは、住宅の性能を分野別に等級をつけて消費者にわかりやすくする制度であり、
住宅の耐震性能や省エネ性能を等級一、等級三という形で第三者の住宅性能評価機関が評価していく仕組みである。

また、二〇〇二年には同様の内容で「中古住宅の検査・評価制度」もスタートしている。

こうした住宅性能表示制度が定着していくと、第三者による建物の客観的な評価が明確になるという点で、
建物の価値、建物の評価の考え方が変わってくる可能性がある。

つまり中古流通価格において、二〇年経ったら建物価値はゼロという、
いままでの経年で減価していく評価でなく、
利用できる限りその価値が認められるという方向に変わっていく可能性が出てきた。

そして、リバースモーゲージが本格的に浸透していく条件としては、住宅性能の明確化と保証、
メンテナンス履歴の明確化、そして中古住宅市場が整備されることがある。

これらがなぜ必要かは中古自動車市場を思い浮かべていただくとわかりやすい。
たとえば、あなたが中古自動車を探しているとしよう。

走ればどんなものでもいいというのであれば条件はかなり緩やかだが、
最低でも走行距離は何キロで、燃費はどのくらいで、車検や定期点検はどのくらい行なっていて、
車体の損傷の有無はどうか、そしてどんな保証がついているのか。

これくらいの情報を把握して購入の是非を判断するだろう。

建築のことが何もわからない金融機関は、リバースモーゲージで融資したのち、
数十年後の建物つきの担保不動産の売買についての情報開示が必要なのである。

個人や投資家はその建物が何に使えるのか、
投資にふさわしいものかどうかを判断する情報が必要である。

このとき、土地の担保性はともかく、建物が安全にかつフレキシブルに使えるのかどうか、
どのくらい再投資すればその建物は収益をあげていくのか、
つまり建物にどんな価値があるのかが重要な要素になる。

この際にも、やはり構造計算書は住宅の性能を知るためにきわめて正確で、
かつ重要な要素になり得るだろう。


このコラムは、2007年に発刊された「家、三匹の子ぶたが間違っていたこと」【ダイヤモンド社】の内容から、 弊社代表取締役田鎖郁男の記事を抜粋して掲載しています。詳細については、書籍をご覧下さい。 ………………………………………………………………………………………………………………………………

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