地震と住宅の新常識
木造住宅の耐用年数とは？長く住めて資産価値が下がりにくい家づくりのポイントのインデックス
木造住宅の魅力は、自然素材の温かみと快適な住み心地にあります。しかし、気になるのはその耐用年数。実は住宅にも耐用年数があるのをご存知でしょうか。そこで今回は、木造住宅の耐用年数やその寿命を左右する要因、そして長く住み続けるためのメンテナンス方法について解説します。さらに、資産価値を保ちながら長く住むための家づくりのポイントもご紹介します。
木造住宅の耐用年数には、法定耐用年数と実際に住める年数の2種類があります。
木造住宅の法定耐用年数は、新築から22年とされています。これは税法上の減価償却資産としての耐用年数で、時間が経つにつれて価値が減っていき、法定耐用年数を過ぎると税務上の資産価値はなくなります。例えば、住宅を購入した場合、その代金を耐用年数の期間中は毎年経費として計上できるということです。法定耐用年数は、住宅だけではなく、機械や車、パソコンなどにも設定されています。
住宅には、法定耐用年数以外にも耐用年数と言われているものもあります。
・物理的耐用年数：住宅が物理的に使用可能な期間のこと。建物の構造や材料が耐えられる限界までの期間を指します。
・経済的耐用年数：住宅が経済的に価値を持ち続ける期間を指します。市場の需要や立地、間取り、メンテナンスなどによって影響を受けます。
木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、住宅の寿命と一致する訳ではありません。法定耐用年数とは、税金を納めるための指標で、建物の寿命から算出しているのではないからです。
木造住宅の平均寿命は、おおむね30〜40年前後。その理由は、家を建ててから30年ほど過ぎると家族の形やライフスタイルが変化し、リフォームを考える時期にあるからです。
しかし、現実的には築40年以上の中古木造住宅が販売・賃貸されていたり、築100年を超える民家に住んでいる人もいたりします。また、建築技術や品質管理の向上によって住宅の物理的耐用年数も伸びており、木造住宅の寿命は一概に決められないのが現状です。
木造住宅に実際に住める年数は、メンテナンスの頻度や方法、使用されている建築材料、施工方法などによって変わります。ここからは、木造住宅の寿命を左右する原因を見ていきましょう。
木造住宅の寿命は、建てられている地域の気候や環境に影響されます。例えば湿度が高い地域や降雨量が多い地域では、結露によって木材の腐食やシロアリの被害が進行しやすくなります。結露はカビやダニの発生を引き起こし、健康被害につながる恐れも。また、湿った状態が続くと、サビや塗装の剥がれにつながる場合もあります。
建物に使用される木材の種類や品質、そして施工方法も寿命に影響します。品質の高い木材を使用し、適切な施工が施されている住宅は耐久性が高くなります。
定期的な点検やメンテナンスを行うことは、木造住宅の寿命を延ばすために不可欠です。例えば外壁を塗装することで雨水や紫外線から建物を守ったり、定期的に床下のシロアリ予防をしたりすることで、家の寿命が延び、長期間にわたって快適に住むことができます。
木造住宅の寿命を延ばし、資産価値を維持するためにとても重要なのが適切なメンテナンスです。ここからは、メンテナンス方法を解説します。
木造住宅の長寿命化には、定期的な点検と早めの修繕が欠かせません。屋根や外壁の点検を怠らず、劣化のサインを見つけたときは早急に修繕を行うことで、大きなトラブルを未然に防ぎます。
家の点検は外部業者に依頼することも可能ですが、日々の掃除のときに自身の目でチェックすることも大切です。水回りは特に劣化が早い場所のひとつのため、水漏れや異臭を感じた場合はすぐに修理を依頼しましょう。
家を建ててから10年が経過する頃になると、建物の経年劣化が気になり始めると言われています。大がかりなリフォームの必要はありませんが、10年を過ぎた時点では以下の部分のメンテナンスを検討すると良いでしょう。
| 屋根 | ・表面塗装 |
| 外壁 | ・表面塗装 ・シーリング打ち替え ・タイル洗浄 |
| バルコニー | ・防水工事 |
| 室内 | ・部分補修 ・内装材貼り替え |
| 給排水管 | ・点検と補修 ・高圧洗浄 |
木造住宅にとって、木材の腐食やシロアリ被害は大敵。土台や柱が腐ったりシロアリに食べられてしまったりすると、大きく耐久性を損ないます。通常は新築時にシロアリ防除剤を施工しますが、5〜10年程度で効果がなくなる薬剤がほとんどです。定期的に業者へ防虫処理を依頼しましょう。
雨漏りや水漏れ、湿気は、木材の劣化を早めてしまいます。木造住宅にとって水分は、カビや木材の腐食につながります。防水対策や通気性の確保を行い、特に屋根や基礎部分の防水対策は住宅の寿命を延ばすことにつながります。建築時の対策と共に、家を建てた後の定期的なメンテナンスも大切です。
木造住宅の耐用年数を超えた場合でも、適切に対処することで再び長く住み続けられます。
対処法のひとつがリフォームです。劣化した部分をリフォームすることで住まいの機能を回復させ快適な暮らしを整えることができます。リフォームなら引越しする必要がないため子どもがいる家庭も生活環境を変えなくて良い点もメリットです。
以外の対処法としては、住宅を売却する方法があります。もしも耐用年数に近付いた、または超えた住宅を売却する場合は、住宅は築年数の経過とともに価値が下がる傾向にあるため、早めに査定依頼をするようにしましょう。
日本の木造住宅は、しばしば資産価値が低いとされています。一方で海外には100年以上経過しても資産価値が上がり続けている家があります。その差には何があるのでしょうか。
日本の住宅の資産価値が低いとされている原因は、建築計画時に間取りを重視する傾向があるからです。家をつくる際に間取りから決めてしまうと、将来的に家族構成や住む人のライフスタイルが変わったときに間取りを自由に変更できない問題に直面する可能性が高くなるのです。
木造住宅の多くが在来工法でつくられています。在来工法では、建物の耐久性を高めるために壁の中に筋交いを入れています。筋交いの入った壁は耐久性がある反面、リフォームする際に簡単に壊すことができません。また、局所的な負荷がかかりやすいため、大きな地震が来ると筋交いが折れて外れてしまう危険性もあります。
木造住宅の資産価値を高めるためには、間取りではなく空間と家の構造を考えることが大切です。
日本の伝統的な建物には筋交いは使われていませんでした。100年以上前に建てられた日本の建物の一部は、ふすまなどを使い空間を柔軟に仕切る工夫を取り入れることで、長期的な資産価値が保たれています。
これから家づくりを始める場合も、家族の形や生活様式へ柔軟に対応できる空間をつくることで長く住み続けられ、資産価値も維持できます。
世界的に見ても寿命が短いと言われる日本の木造住宅。そんな中で、100年住める木造住宅として注目されているのが「SE構法」という設計手法です。なぜ資産価値が下がりにくく、長期にわたって快適に住めるのでしょうか。
地震の多い日本において家づくりをする際に、耐震性の確保は必須条件です。木造在来工法では筋交いを使って耐震性を高めますが、筋交いの両端の接合部に負担がかかりやすいというデメリットがあります。
一方、SE構法では、接合部が外れるリスクがある筋交いを使わず、耐力壁の外周を専用の釘で強固に固定しています。構造用合板もJAS特類1級構造用合板という強度の高いものです。打ち付ける釘も穴が広がりにくいため、繰り返しの揺れにも耐えられると実証されています。
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で住めると認定された家のことです。構造の安定や省エネ性、空気環境、劣化対策などが評価され、売却時にも有利に働きます。
長期優良住宅の基準の中でも最もハードルが高いのが、耐震性を一定以上に高めること。SE構法は全棟で構造計算を行うため、在来工法のように壁の多い家をつくらなくても耐震等級3を取得できます。
SE構法では、構造躯体（柱や梁）と内装（仕切り壁・設備・内装など）を分離した「スケルトン・インフィル」という設計手法を取り入れています。そのため将来的に「家族の人数が変わったため部屋数を減らしたい」「2世帯同居をしたい」といった生活の変化があったとき、間仕切り壁を撤去・増設して間取り変更がしやすいのもメリットです。住む人のライフスタイルに合わせて柔軟にリフォームできる家は、資産価値が下がりづらいと言われています。
木造住宅は耐用年数を過ぎても住み続けられます。ただしそのためには、法定耐用年数や寿命を理解し、適切なメンテナンスを行うことが不可欠です。日々のこまめな掃除と共に定期的な点検、リフォームなども木造住宅の寿命を延ばすためのポイントです。
木造住宅の資産価値を保つためには、将来的なライフスタイルの変化に柔軟に対応できる空間設計を意識することも大切です。SE構法は「高い耐震性」と「自由度の高い空間づくり」を両立できる手法です。将来的な間取りの変更にも対応でき、住宅の資産価値を維持できるSE構法を、家づくりの選択肢のひとつとして考えてみてはいかがでしょうか。
SE構法は、木造住宅の構造技術です。丈夫な材料とラーメン構法による強い構造躯体と、一棟一棟に対する基礎から上部までの厳密な構造計算を行う点が最大の特長です。私たちの特長を是非ご覧ください。
株式会社エヌ・シー・エヌが開発した構法で、集成材とSE金物による堅牢な構造媒体を持ちすべての建造物に対してひとつひとつ構造計算（許容応力度等計算）を行うことで、
を同時に実現できる構法です。
（施工は全国の登録工務店でしか行うことができません。）