建物の「耐震性能」は、築年数からある程度の目安を把握できるのをご存知でしょうか。
地震大国である日本で、長く安心して住み続けるためには、購入を検討している住宅の耐震性能の確認はとても大切です。

この記事では、築年数からわかる耐震基準の目安や、購入前に確認しておきたいポイントなどについて詳しく解説します。

築年数でわかる耐震の目安

日本の耐震基準は、過去に起こった大きな地震を教訓に、何度も見直しが行われてきました。
そのため、住宅の耐震性能は「建築された年代」によっておおよその目安を判断できます。

まずは、以下の表を確認してみましょう。

旧耐震・新耐震の境目は1981年

日本の耐震基準は、1981年の建築基準法の改正によって大きく変わりました。

旧耐震基準

1981年5月31日以前に建築確認を受けた住宅は、「旧耐震基準」と呼ばれる基準で建てられています。
旧耐震基準では、震度5程度の地震が発生しても、建物が大きな損傷を受けないことを想定して設計されていました。

新耐震基準

1978年に発生した宮城県沖地震での甚大な被害をきっかけに、建築基準法で定める耐震基準の抜本的な改正が行われました。ここで初めて、「震度6〜7程度の地震でも建物が倒壊せず、建物内にいる人の命を守る」基準が導入されました。

この改正が行われた、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、「新耐震基準」で建てられています。

新耐震基準では、「震度5程度ではほとんど損傷せず、震度6〜7程度でも倒壊しない」という考え方に変更されました。大地震が発生しても、「命を守ること」を前提に設計された基準が、新耐震基準です。

木造の場合は2000年基準も要確認

木造住宅の場合、1981年の改正だけでなく、2000年に行われた耐震基準の大きな見直し（2000年基準）も押さえておきたいポイントです。

2000年基準が設けられたのは、1995年に発生した阪神・淡路大震災の被害調査がきっかけです。調査の結果、倒壊した木造住宅の多くに、壁の配置バランスや接合部、基礎・地盤に関する問題があることがわかりました。そこで、木造住宅の安全性を高めるために次のようなルールが強化されました。

①壁の配置バランス
耐力壁の量だけでなく、配置のバランスまで考慮することが義務化され、建物が「ねじれ」によって倒壊するリスクを低減しました。

②接合部の金物
柱と梁、柱と基礎の接合部に専用の金物の使用を義務付け、地震の力で柱が抜けたり接合部が外れたりするのを防ぐようになりました。

③基礎・地盤の確認
地盤調査の強化をはかり、地盤の強度に合わせた基礎作りが求められるようになりました。

2000年の改正では、木造住宅の弱点を補う形でルールが強化されています。
木造の中古住宅を検討する際は、「新耐震基準か」だけでなく、2000年以降に建築確認を受けた住宅かどうかも確認すると、耐震性の目安をより判断しやすいでしょう。

注意点｜築年数だけでは確定できない

耐震基準は、築年数である程度の目安はわかりますが、それだけで確定できるわけではありません。ここからは築年数だけを見て判断してはいけない理由を解説します。

完成年とズレることがある

不動産情報サイトやチラシなどに記載されている「築年月日」は、建物が完成した日（竣工日）です。しかし、実際の建物に適用される耐震基準は「築年月日」ではなく、役所に設計図を提出して許可を得た「建築確認日」によって決まります。

仮に、「1982年築」と記載のあるマンションで、建築確認を受けたのが「1981年5月」だった場合を考えてみましょう。
新耐震基準が施行されたのは、1981年6月以降のため、1982年築なら、新耐震基準で建てられていると思ってしまいがちです。しかし、このマンションが建築確認を受けたのはまだ旧耐震基準が適用されている、1981年5月でした。
つまりこの物件は「旧耐震基準」に基づいて設計、建築されたものである可能性があるということになります。

このように、築年月と建築確認日にはタイムラグがあることを覚えておきましょう。

確認したい書類

適用されている耐震基準が何なのかを正確に知るためには、以下の書類を確認するとよいでしょう。

・建築確認済証
・検査済証
・建築計画概要書
・台帳記載事項証明

これらの書類は、市区町村の役所の建築指導課などで取得できます。
不動産会社に依頼すれば調査してもらえるケースも多いため、購入検討時に確認しておくと安心です。

旧耐震基準だった場合の判断方法

購入を検討している住宅が旧耐震基準だった場合でも、すぐに諦める必要はありません。
重要なのは、現在の耐震性能の状態を知ることです。

耐震補強の有無を確認する

旧耐震基準で建てられた住宅であっても、あとから耐震補強工事が行われている場合もあります。マンションであれば管理組合による工事履歴を、戸建てであれば所有者による補強工事の有無を確認しておきましょう。

耐震診断・インスペクションで現状を把握する

耐震補強工事の履歴が確認できない場合には、専門家による「耐震診断」や「インスペクション」を依頼し、建物の状態を確認する方法があります。

耐震診断は、建物図面の確認や現地での調査を行い、現在の耐震性能を評価するもの。診断結果によっては、必要な耐震補強の内容についてアドバイスを受けられます。
インスペクションは、住宅全体の状態を確認する調査です。雨漏りやシロアリ被害の有無、外壁や屋根の劣化の状況などを総合的にチェックします。

購入前に専門家による調査を行うことで、現在の建物の状態や将来的な修繕リスクを把握しやすくなります。安心して長く住み続けるためにも、旧耐震基準の住宅を検討する場合は、耐震診断やインスペクションの活用を検討しましょう。

新耐震・2000年基準でも安心しきれない理由とは

「新耐震基準・2000年基準だから安心」と思われがちですが、実際はそうとは限りません。ここではその理由を解説します。

耐震基準＝最低限の基準

建築基準法の耐震基準は、あくまで「命を守ること」を最優先にした最低限の安全基準です。言い換えれば、「震災後にその家にそのまま住み続けられること」までは保証していないということです。基準ギリギリの設計の場合、人命は助かったとしても建物が大きく損傷し、解体せざるを得ないケースもゼロとは言えません。

同じ基準でも差が出るポイント

同じ耐震基準で建てられた住宅でも、実際の安全性には差が生まれてしまうことも。その理由は、建物の耐震性が設計基準だけで決まるわけではないためです。

安全性の差が生まれやすい主なポイントは以下の4つです。

地盤の強さ

建物がどれだけ強くても、地盤が弱い場合は揺れの影響を受けやすくなります。地盤の状態によっては、地盤改良などの対策が必要になるケースも少なくありません。

建物の形状バランス

建物の形が複雑だったり、壁の配置が偏っていたりすると、地震時に加わる力が一部分に集中しやすくなります。シンプルでバランスのよい構造のほうが、地震の揺れに対しては有利とされています。

施工品質

設計が同じでも、施工の精度によって建物の性能が変わることがあります。構造金物の取り付けや施工管理が適切に行われているかも重要なポイントです。

劣化具合

雨漏りやシロアリ被害などによって構造材が劣化していると、本来の耐震性能を十分に発揮できない可能性があります。

住宅の安全性を判断する際は、地盤や設計・施工、劣化状況などを総合的に確認しましょう。

購入前・住み続ける前に確認したいチェック項目

住宅の耐震性を確認する際は、次のポイントをチェックするとよいでしょう。

・建築確認日
・適用されている耐震基準
・耐震補強履歴
・雨漏り・腐朽・シロアリなどの劣化状況
・地盤状態やハザードマップ
・耐震診断・インスペクションの実施状況

これらのポイントを総合的に判断することで、建物の安全性をより正確に判断できます。

これから家を建てるなら「耐震を説明できる家」へ

これから新しく家を建てるなら、将来「中古住宅」になったときにも「耐震を説明できる家」であることが大切です。

2025年の流れ：小規模木造でも審査が厳格化へ

2025年4月に建築基準法の改正が行われました。
この改正以前は、小規模な木造2階建て住宅では一部の構造審査が省略される特例が適用されていました。この特例が大幅に見直され、今後は構造の確認がより厳格化される流れになっています。

構造計算で強さを説明できる

住宅の耐震性をより明確に説明する方法として、構造計算による設計があります。

一般的な木造住宅では、「仕様規定」と呼ばれるルールに基づいた設計が一般的。これは、建築基準法で定められた壁の量や柱、梁のサイズ、接合部の金物などの基準を満たすことで、安全性を確保するという考え方です。

一方、構造計算では、建物にかかる力を数値で計算し、地震や風に対してどの程度の強さを持つかを具体的に確認します。地震の時に梁や柱に発生する力、建物全体の変形量などを計算しながら設計を行うため、耐震性能を根拠を持って説明できるのです。

近年では、木造住宅であっても構造計算を行う住宅会社が増えています。
SE構法は構造計算を前提とした木造構法で、建物の強度を数値で確認しながら設計されます。そのため、耐震性能をより明確に説明できます。安全性を客観的に説明できるため、将来的な安心感や資産価値の面でも大きなメリットがあると言えるでしょう。

築年数で耐震性能を理解し、安心できる家を選ぼう

住宅の耐震性能は、築年数からある程度の目安がわかります。特に重要なポイントは、1981年の耐震基準の改正と、2000年の木造住宅の基準強化です。

ただし、住宅の耐震性能は「築年数」だけでなく、「いつ建築確認を受けたか」「どのようにメンテナンスされてきたか」などを総合的に判断する必要があります。
地震大国である日本において、住まいの安全性を正しく知ることは、家族の未来を守ることにもつながるのです。